L'assiette des droits d'enregistrement de 5% dus en cas de cession de titres d'une société civile immobilière (SCI) est l'actif net de la société. C'est-à-dire que le passif de la société est soustrait à l'actif, ce qui minore la valeur des titres cédés, et donc les droits y afférent. Pour mettre fin à la pratique consistant à gonfler artificiellement le passif de la société, notamment par des apports en compte courant, le projet de loi de finances pour 2012 prévoit que seul le passif afférent à l'acquisition des droits et biens immobiliers pourra venir en déduction de l'actif.

Malgré ce durcissement du régime d'imposition de la cession de parts, la SCI demeure un outil de gestion patrimoniale efficace dont il est utile de rappeler les avantages.

La société civile immobilière permet la détention d'un immeuble à plusieurs par le biais d'une société dotée de la personnalité morale. Elle peut être un excellent outil pour gérer un patrimoine immobilier et préparer sa transmission au sein de la famille, ou pour dissocier le patrimoine privé de celui de l'entreprise d'un professionnel.

Quel que soit le projet qui entraîne l'achat immobilier (investissement locatif, résidence principale ou secondaire, achat des locaux d'une entreprise...) l'acquéreur doit s'interroger sur l'opportunité de constituer une société civile immobilière. Le projet doit être soigneusement étudié puisque comme toute constitution de société, il comporte des contraintes qu'il s'agit d'apprécier avant toute opération.

1. Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est un outil de gestion patrimonial souvent intéressant, que ce soit en raison de la souplesse avec laquelle elle permet d'organiser les relations entre les associés ou des avantages fiscaux qu'elle procure.

• Pour échapper aux règles contraignantes de l'indivision

a) Les différentes hypothèses d'indivision

L'indivision est une hypothèse qui se rencontre fréquemment lors de l'achat d'un bien immobilier en commun. C'est le cas lorsque des partenaires pacsés ou des concubins décident de procéder à l'acquisition d'un bien immobilier sans passer par la création d'une SCI.

Le patrimoine d'un défunt – et notamment son patrimoine immobilier – tombe également automatiquement en indivision entre ses héritiers à l'ouverture de la succession.

b) Le fonctionnement de l'indivision

Le régime de l'indivision peut entraîner plusieurs types de difficultés. Tout d'abord chacun des propriétaires indivis doit pouvoir sortir de l'indivision à tout moment, et provoquer le partage, et donc la vente, de l'immeuble. Il sera donc toujours loisible à l'un des indivisaires de provoquer la vente du bien, dans le cas par exemple d'une séparation des concubins acquéreurs.

Par ailleurs, l'administration des biens indivis requiert une majorité des deux tiers des droits indivis, et tout acte de disposition ou ne ressortissant pas de l'exploitation normale des biens nécessite le consentement de l'ensemble des indivisaires. De telles contraintes peuvent entraîner des situations de blocage qui ne pourront se dénouer que par le recours au juge.

L'utilisation de la SCI permet de bénéficier de règles de gestion beaucoup plus souples, et de définir les règles de majorité qui s'appliqueront pour chaque type d'acte.

c) La transmission des parts indivises

Au décès d'un indivisaire, sa quote-part de l'indivision est transmise de plein droit à ses héritiers. Les autres indivisaires sont alors exposés au risque de les voir demander le partage de l'immeuble détenu, ou simplement de les voir provoquer des blocages au sein de l'indivision.

Au contraire, les associés de SCI peuvent déjouer cette difficulté en insérant dans les statuts une clause d'agrément des nouveaux associés. En cas de refus d'agrément des héritiers, les associés devront simplement leur rembourser la valeur de leurs parts.

• Pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier

Une SCI familiale peut permettre de préparer efficacement la transmission de biens immobiliers par donation ou par décès.

a) Entre parents et enfants

Le recours à la SCI facilite le recours aux donations entre ascendants et descendants. Les biens à transmettre ne sont en effet plus des immeubles, biens illiquides et donc difficiles à partager, mais des parts sociales dont le nombre et la valeur sont aisément contrôlables.

Dès lors, il sera plus facile de profiter pleinement des abattements qui existent en matière de donation entre parents et enfants. Chacun des parents peut donner à chaque enfant jusqu'à 159.325 euros tous les dix ans en franchise de droits. En regroupant les biens à donner au sein de la SCI, l'organisation de la transmission des biens aux enfants par tranche tous les dix ans sera facilitée.

Par ailleurs, la SCI étant une société dotée d'un patrimoine, seul l'actif net servira au calcul des droits transmis lors de la donation. C'est-à-dire que si la SCI a souscrit un emprunt pour acquérir les immeubles à transmettre, il viendra en déduction de la valeur des parts. Au contraire lors d'une donation directe de l'immeuble, c'est sa valeur vénale qui est prise en compte, peu importe alors qu'il ait été acquis au moyen d'un emprunt.

La SCI présente un autre avantage financier : compte tenu de l'absence de marché pour la cession des parts de SCI familiales, le Trésor public admet une décote d'environ 10% sur la valeur des parts par rapport à celle de l'immeuble.

Les parents peuvent également décider de transmettre simplement la nue-propriété des parts de la SCI et de s'en réserver l'usufruit. Les droits sur la donation seront alors calculés en fonction d'un barème assis sur l'âge de l'usufruitier. Au décès des parents, la pleine propriété sera reconstituée sur la tête des enfants sans qu'ils aient à payer de droits de succession.

b) Entre concubins et partenaires pacsés

La transmission d'un immeuble entre concubins peut être sécurisée par un démembrement croisé des parts de SCI. Chacun va se voir octroyer l'usufruit sur la moitié des parts et la nue-propriété de l'autre moitié. Au décès du premier associé, son usufruit s'éteindra et la pleine propriété sera reconstituée sur la tête du second pour la moitié des parts. La nue-propriété de la moitié des parts sera transmise aux héritiers du défunt, qui ne pourront notamment pas imposer au concubin survivant de quitter les lieux.

• Pour séparer patrimoine privé et professionnel

L'immeuble détenu en direct par un professionnel est exposé aux poursuites de ses créanciers et donc au risque de saisie et de vente. Ce danger existe également lorsque le bien est détenu en indivision puisque les créanciers d'un indivisaire peuvent provoquer le partage.

L'écran de la SCI va interdire de telles saisies aux créanciers d'un des associés. En effet, le gage des créanciers ne pourra porter que sur les parts de leur débiteur dans la SCI. En cas de clause d'agrément, la saisie des parts ne pourra donner lieu qu'à un remboursement au créancier de leur valeur, qui comme on l'a vu sera généralement plus faible que la valeur vénale de la quote-part de l'immeuble qu'elles représentent.

2. Les fausses idées

Avant toute création de SCI, il convient toutefois d'étudier son projet avec soin afin d'écarter les fausses idées qui peuvent exister sur ses avantages.

• L'absence d'avantage fiscal général et absolu

La SCI est fiscalement translucide. Si le résultat est déterminé au niveau de la société, il est imposé directement entre les mains des associés selon les règles fiscales qui leur sont applicables. Il est possible d'opter de façon irrévocable pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, mais cette solution ne se révèlera intéressante qu'en cas de patrimoine très important ou de revenus élevés des associés.

Dans le cas d'une SCI familiale, les revenus éventuellement dégagés par la société se verront donc imposés entre les mains de chacun des associés au titre de l'impôt sur le revenu. La société devra donc déterminer son résultat imposable selon autant de mode qu'il y a d'associés de qualité différentes (personnes physiques ou morales) et faire autant de déclarations fiscales qu'il y a d'associés.

• Les contraintes liées à l'existence d'une société

L'existence de la société impose aux associés de tenir une comptabilité pour satisfaire aux obligations de déclaration du bénéfice fiscal et d'affectation des bénéfices aux associés.

Par ailleurs, la gestion de la SCI est assurée par un gérant qui doit établir un rapport annuel écrit sur l'activité de la société. Ce rapport sera présenté aux associés lors de l'assemblée générale annuelle au cours de laquelle a lieu l'approbation des comptes et l'affectation du résultat.

Par ailleurs, le Trésor public sera vigilant à ce que la société, même familiale, ne soit pas fictive. En l'absence de tenue d'une assemblée générale annuelle, il pourra donc en demander la liquidation.

• Le régime de la cession de parts de SCI proche de celui de la cession d'immeuble

Le régime fiscal de la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, c'est-à-dire dont l'actif brut est constitué pour plus de la moitié par des immeubles ou des droits immobiliers, est très proche de celui de la cession d'immeubles.

Ainsi, lorsque les associés de la SCI sont des personnes physiques, la plus-value dégagée est taxée suivant le régime des plus-values privées. Elle bénéficie ainsi de la plupart des exonérations dont bénéficient les particuliers, notamment l'abattement progressif en fonction de la durée de détention et l'exonération de la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale.

Rappelons que depuis le 1er octobre 2011, le taux de taxation s'élève à 32,5% prélèvements sociaux compris.

En conclusion, le recours à une SCI dans le cadre d'un investissement immobilier demeure en tout état de cause intéressant pour un particulier, sous réserve de l'examen par un spécialiste de la situation familiale, patrimoniale et fiscale de l'intéressé.