L'Assemblée Nationale a adouci le nouveau régime fiscal des plus-values immobilières en adoptant le 20 octobre 2011 un amendement déposé par le député Gilles Carrez sur le texte du projet de loi de finances pour 2012, visant à exclure du champ de la taxation une nouvelle catégorie de propriétaires.

Ce texte prévoit d'exonérer de taxation les hypothèses de remploi des fonds provenant de la vente d'un bien immobilier pour l'acquisition d'une résidence principale, dans le cas où il s'agit de la première cession immobilière réalisée par le vendeur.

La loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011 avait en effet mis en place un nouveau régime fiscal des plus-values immobilières revoyant à la baisse les abattements consentis en fonction de la durée de détention du bien. Cet alourdissement de la pression fiscale concerne tout le patrimoine immobilier (logements locatifs, parts de SCPI, terrains nus...) hors résidence principale, qui continue à être totalement exemptée d'impôt sur les plus-values. Ce nouveau régime s'appliquera aux actes notariés de vente conclus après le 1er février 2012. Toutefois, le taux d'imposition a augmenté dès le 1er octobre 2011, passant de 31,2% à 32,5%.

Mais il est encore possible, en agissant très rapidement, de contourner les effets de la réforme des plus-values et de neutraliser la plus-value actuelle.

 

I. Présentation du nouveau régime

1. Le nouveau régime de taxation des plus-values immobilières

Actuellement, la plus-value de cession immobilière - diminuée du coût des travaux éventuellement réalisés - est taxée dans sa totalité si le bien est revendu moins de cinq ans après son acquisition. Elle fait ensuite l'objet d'un abattement de 10% par année de détention, ce qui conduit à une exonération totale de taxation après quinze ans de détention.

Si le principe d'une réduction progressive de la taxation est maintenu dans le nouveau dispositif, l'exonération totale de l'impôt n'interviendra plus qu'après trente ans de détention, après abattements successifs :

• Pendant les cinq premières années de détention, la plus-value continuera à être imposée dans son intégralité,

• L'exonération sera de 2% par année de 6 à 17 années de détention,

• Elle sera de 4% par année de 18 à 24 années de détention,

• Puis de 8% par année de 25 à 30 années de détention.

La part taxable de la plus-value est donc ramenée à zéro au bout de trente ans seulement. A titre de comparaison, après quinze ans de détention de l'immeuble (durée actuelle pour obtenir une exonération totale), l'abattement ne sera plus total mais de 20% seulement.

 

2. Une exception : l'amendement Carrez

L'amendement Carrez vise à exonérer les propriétaires qui utilisent le produit de la vente d'un bien immobilier pour acheter un autre bien dont ils feront leur résidence principale, à condition que la cession soit leur première vente immobilière.

Pour bénéficier de cette exonération – totale comme dans le cas de la vente de la résidence principale – le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession, et doit réemployer les fonds dans les vingt-quatre mois. Dans ce cas, la part du produit de la vente qui sert à la nouvelle acquisition est totalement exonérée.

Est ainsi visée la situation dans laquelle le propriétaire utilise le produit de la vente d'un bien qu'il n'habitait pas pour acquérir sa résidence principale. Il peut s'agir par exemple de la vente d'un bien reçu en héritage, ou acquis en zone rurale par des citadins en raison des prix inférieurs pratiqués en dehors des grandes agglomérations.

Une telle mesure existait déjà pour les expatriés, dont la résidence principale ne se trouve par définition pas en France.

 

3. Une incitation à vendre avant l'entrée en vigueur de la disposition

Les propriétaires ont tout intérêt à vendre leurs biens avant l'entrée en vigueur de la loi. Le gouvernement ne s'y est d'ailleurs pas trompé, et a annoncé que cette entrée en vigueur différée avait pour but « d'inciter les propriétaires à mettre des biens en vente et ainsi d'augmenter l'offre de logements ».

Les plus concernés sont les propriétaires depuis plus de quinze ans mais moins de trente ans, pour lesquels la plus-value de cession serait aujourd'hui totalement exonérée et qui perdront le bénéfice de cette exonération au 1er février 2012. A titre d'exemple, un propriétaire depuis douze ans bénéficierait aujourd'hui d'un abattement de 70% contre seulement 14% après le 1er février 2012.

Compte tenu du délai moyen de trois mois entre la signature d'une promesse de vente et celle de l'acte authentique en raison notamment du délai d'obtention d'un financement et du droit de préemption des municipalités, les propriétaires devront trouver acquéreur avant le début du mois de novembre pour bénéficier du régime le plus favorable. Les professionnels anticipent donc une augmentation de l'offre immobilière, qui pourrait même s'accompagner d'une baisse des prix.

 

II. Comment échapper à la réforme

On l'a vu, les propriétaires peuvent tout simplement vendre leurs biens avant le 1er février 2012 pour bénéficier de l'ancien régime favorable de taxation des plus-values.

Toutefois, il existe différentes solutions qu'ils peuvent mettre en œuvre pour tâcher de consolider l'avantage fiscal acquis à la faveur de la loi ancienne.

 

1. La donation

La donation permet de purger une plus-value existante. En effet, s'il existe une différence entre le prix d'acquisition du bien et la valeur pour laquelle il est donné (hypothèse dans laquelle le bien immobilier a pris de la valeur), aucune taxation de plus-value n'a lieu lors de la donation.

Comme le bien est enregistré au prix pour lequel il a été donné, c'est cette valeur qui sera prise en compte pour le calcul d'une plus-value réalisée à l'occasion d'une cession postérieure à la donation.

Le propriétaire peut également imaginer donner la nue-propriété de son bien, par exemple à ses enfants, et conserver l'usufruit, et donc notamment la faculté de percevoir les revenus du bien. La plus-value sera donc consolidée à la date de la donation et l'usufruitier conservera les avantages patrimoniaux attachés à la propriété du bien.

Avant de se lancer dans une telle opération, il convient toutefois de prendre en compte la taxation qui existe sur la donation, et qui pourrait absorber totalement l'économie sur la taxation de la plus-value. Il existe néanmoins des abattements lorsque les donations sont faites au sein de la famille : par exemple, une donation parent-enfant bénéficie d'un abattement de 159.325 euros par enfant en 2011, renouvelable tous les dix ans.

Illustration : M. Dubois, père de trois enfants, a acquis en 2000 un appartement à Paris pour un prix de 500.000 euros. L'appartement en vaut aujourd'hui 900.000. Il existe donc une plus-value latente de 400.000 euros.

M. Dubois peut donner à chacun de ses enfants un tiers du bien, soit 300.000 euros chacun. Cette donation se fera en franchise de droits pour 159.325 euros par enfant. Les droits dus au titre de la donation seront donc assis sur 140.675 euros par enfant. Les droits de mutation à acquitter s'élèveront à 26.329,35 euros par enfant, soit 78.988,05 euros au total.

Si M. Dubois vendait son bien après le 1er février 2012, il bénéficierait d'un abattement de 14% en raison de ses douze années de détention. La part imposable de la plus-value serait donc de 344.000 euros, et l'imposition effective de 110.080 euros.

 

2. La vente du bien à une SCI

Il faut ici distinguer l'apport de la vente. En effet, l'apport pur et simple (ayant pour contrepartie l'octroi de parts sociales) à une SCI familiale est déjà soumis au nouveau régime d'imposition, et ce depuis le 25 août 2011, le gouvernement ayant anticipé le recours à une telle solution. Elle n'a donc aujourd'hui plus aucun avantage.

Ce n'est pas le cas de la vente du bien à la SCI, qui elle est toujours possible. Comme la donation, elle permet de purger la plus-value existante et de réinscrire l'immeuble à l'actif de la SCI à sa valeur vénale. C'est ce prix d'inscription qui sera pris en compte lors d'une éventuelle cession ultérieure pour le calcul de la plus-value.

Cette solution nécessite cependant d'avoir les fonds nécessaires pour pouvoir faire supporter à la SCI l'achat de l'immeuble à sa valeur vénale.

Il convient également d'être très vigilant. En effet, si le Trésor public prouve que le seul but de cette opération était d'éluder l'impôt, elle sera considérée comme un abus de droit et très lourdement sanctionnée (imposition de la plus-value avec les intérêts de retard afférents et majoration de 80%).

Cependant, une telle sanction peut être évitée si la SCI associe les parents et les enfants, et sert alors également à préparer une transmission de patrimoine.

 

3. Le changement de régime fiscal de la SCI

Les SCI sont soumises par principe au régime d'imposition des sociétés de personnes, c'est-à-dire que les bénéfices qu'elles réalisent sont taxés entre les mains des associés selon les règles d'imposition dont ils relèvent. Elles peuvent toutefois opter, de manière irrévocable, pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés.

Lors de l'exercice d'une telle option, les associés bénéficient d'un choix :

- les plus values latentes constatées sur les actifs de la société peuvent être imposées immédiatement selon les règles régissant les plus-values privées.

- les biens peuvent être inscrits au bilan d'ouverture du premier exercice d'assujettissement à l'IS pour leur valeur d'origine. Les plus values ne seront alors imposées que lors de leur réalisation.

Une telle faculté sera l'occasion pour les associés de faire constater les plus-values latentes existant sur les immeubles et de les faire taxer au jour de l'exercice de l'option pour l'assujettissement à l'IS. Si l'option est exercée avant le 1er février 2012, elle permettra donc de bénéficier de l'ancien régime d'abattement des plus-values immobilières.

Compte tenu du risque important d'abus de droit, cette solution ne doit être envisagée qu'après une analyse très approfondie de la situation du contribuable concerné.

 

En conclusion, à condition de s'en occuper très rapidement, il devrait être possible pour certains contribuables de neutraliser les conséquences de la réforme des plus-values immobilières.